业委会与开发商的小区车位“拉锯战”
来源:河南青年时报 作者:记者 王昊/文 赵墨波/图 2020-01-09

  河南青年时报讯(记者 王昊/文 赵墨波/图)郑东新区恒通新城在2017年之前原本是郑州市一个普通小区,随后因为业委会和开发商之间的几场“拉锯官司”,迅速成为备受关注的“明星小区”。争执的焦点,是谁拥有小区地下车位(库)的权属。

  2017年至今,此案已数次开庭审理,地下车位(库)“争夺战”异常激烈,引发社会各界的关注。在2019年年底,业委会迎来阶段性的胜利。

  2017年至今,此案已数次开庭审理,地下车位(库)“争夺战”异常激烈,引发社会各界的关注。

  在2019年年底,业委会迎来阶段性的胜利。

  配套设施未兑现,引发物业费难收,开发商撤出物业

  

  “本案原告恒通置业公司未能举证证明涉案车位(库)登记在其名下,也未提供生效的法律文书确认其为涉案车位(库)的所有人……驳回原告郑州恒通置业有限公司的诉讼请求。”

  2019年12月23日,河南省中牟县人民法院在(2019)豫0122民初8556号判决书中,明确驳回了恒通新城开发商郑州恒通置业有限公司(简称恒通置业)要求归还375个地下车位及16个车库的请求。

  至此,恒通新城小区业主委员会取得了此案发回重审后的一审胜诉,并仍掌控着小区的这些车位。

  2020年1月2日,恒通置业提起上诉,他们与小区业委会的车位(库)权属争夺仍将继续。

  作为开发商,恒通置业对小区车位的管理权是怎样失去的?

  据了解,恒通新城2011年开工建设,2013年竣工,原规划有车位1120个(地上185个,地下935个)。2013年9月交房时,共建成地下车位785个,卖掉400多个后,剩余的375个车位和16个车库出租给业主使用,出租收益由物业公司替开发商收取。

  

  企业信息查询平台显示,当时恒通置业的法人代表徐家善与小区物业公司的法人代表栗春芬为夫妻关系,且栗春芬持有恒通置业15%的股份。

  恒通新城业委会主任梁芳静介绍,业主入住后,发现购房合同中未兑现的配套设施给生活带来不便。比如不通市政自来水,交房三年一直使用自建抽水井抽取地下水,蓄水池卫生状况差,水质堪忧;市政暖气也一直未通,热力公司回复称,原因是小区欠缴765万元配套费用;还有部分业主拿不到房产证,政府相关部门介入后发现是开发商违建所致。

  “小区南大门成为垃圾场,电梯卫生和运行状况奇差,消防主机故障停用、消防栓无水枪水带、烟雾感应器无反应、紧急照明灯不亮……这些问题一直得不到改善,慢慢地,物业就越来越收不上来物业费了。”恒通新城业主委员会秘书夏良宣说。

  为了改善小区境况,维护业主合法权益,2017年2月,小区业主选举产生了第一届业委会,梁芳静被选为主任,张士诚为副主任,夏良宣为秘书,康慧太为会计,还有三名委员,分别是竹显叶、张燕燕和王志刚。

  

  业委会增强了业主的话语权,也引起物业公司的重大调整。双方磨合不顺,物业公司最终撤出了。

  小区一下子连基本的物业服务也没有了。怎么办?

  老物业撤出,众业主另起炉灶连招新物业

  物业公司撤出后,业主们没有妥协,决定另起炉灶,召开业主大会,依法招聘新的物业公司。

  2017年6月1日,业委会与新入驻的物业公司将375个没有卖出的车位及16个车库收回,收益归公共所有,费用用来改造设施设备。恒通新城小区开始了业主自治的生活。

  “由于小区遗留问题的欠账太多,新接手的物业入驻半年后难以盈利,随后也撤出了,小区再次进入没有物业状态。”梁芳静说。

  在没有物业的这两个月内,业委会与白沙派出所联系,成立了一个治安小组,在小区附近不定时巡逻;业主也自发成立“家园守卫队”,在小区内巡逻;同时聘请保安来保障小区安全。

  在卫生问题上,每个单元的电梯大家轮流打扫,下雪时业主们会一起扫雪;为及时清运垃圾,业委会出面联系垃圾清运单位帮助解决问题。

  2018年2月1日,业委会依法招标的又一家物业公司进来了。三八节那天,新物业公司在小区门口赠送女业主玫瑰花——这是小区交房4年多以来,物业与业主的第一次良性互动。

  接下来,新物业与业主频频开展良性互动:母亲节送康乃馨,端午节一起包粽子,中秋节DIY做月饼,冬至送饺子到业主家……

  2018年,小区物业费的收缴率达到了98.5%。

  业委会一方面自治小区事务,一方面继续维权。继通水通暖之后,小区还拆除了开发商违建200多平方米,众业主拿回了公共绿地,拿回了公共资产物业楼1000多平方米、公共活动中心300多平方米,更新消防设备并通过了消防验收,进行了房屋公共部位防水建设和回填土下沉维修,对小区30部电梯集中更换配件,更新了配电室、公共照明灯等公共设施,改造了小区机动车车牌识别系统,清理了小区外墙的遗留广告。

  “小区居住环境得到了极大改善,而且,这些行动均未动用维修基金。”梁芳静说。

  这时,业委会开始啃硬骨头——小区的185个地面停车位还没有按照规划建成。业委会要求开发商按规划补足车位。

  与此同时,开发商也出手了:一纸诉状把业委会和物业公司推上被告席。它的目标也是车位(库)。

  四次开庭 业委会先败后胜

  一场车位权属“争夺战”就此展开。

  2017年10月16日,恒通置业将业委会等告上法庭,要求归还车位(库)并赔偿31万余元。

  2018年9月6日,法院一审判决业委会等被告归还车位(库),并返还车位(库)使用费12.6万余元。

  很快,业委会提起了上诉。2018年12月5日,此案二审开庭时,旁听者有300多人,其中有40多个小区的业委会代表和20多个尚未成立业委会小区的代表。

  2019年2月10日,郑州中院以“认定事实不清”撤销一审判决,将案件发回重审。

  2019年7月,由于申请旁听人数远远大于庭审现场所能容纳的人数,此案重审延期开庭。

  2019年8月9日,法院再次开庭。

此案曾在小区内公开审理

  因为要求旁听的人有数百人,法院将巡回法庭搬到了恒通新城小区内。审理结束后,未当庭宣判。

  7天后,恒通置业主动撤诉,获准。

  到了8月26日,恒通置业要求更换法院,再次起诉业委会等。业委会提出管辖权异议,法院支持了业委会,裁定由原法院继续审理。

  随后,开发商上诉至郑州中院,中院裁定由中牟县法院审理此案。2019年12月10日,中牟县法院一审开庭。

  恒通置业携此前胜诉的优势,再次要求恒通新城业委会返还车位(库),并赔偿在此期间的经济损失。

  这一次,业委会与新物业公司对开发商的关键证据提出质疑:原告(开发商)应首先提供证据证明其对车位(库)享有所有权,本案车位(库)的归属仍未形成定论,原告对争议的车位(库)并无所有权,“在没有解决这一先决问题的前提下,不具备直接审理侵权与否的条件”。

  在举证责任上,业委会等被告认为,开发商应就其具备所有权充分举证。事实上,原告并没有充分的证据,而业主则有充足证据来反证争议的车位(库)不属于原告所有——涉案车位(库)的建筑面积已经纳入公摊面积,建造成本也核算在住宅开发成本之内分摊给了小区业主。因此,涉案车位(库)的权属应归全体业主所有。

  2019年12月23日,中牟县法院作出一审判决:因原告“未能举证证明涉案车位、车库登记在其名下,也未能提供生效的法律文书确认其为涉案车位、车库的所有人”,驳回诉讼请求。

  三年交锋,四次开庭,一名长期观察此案的法律人士认为,目前双方好像“各胜一局”,一审也不是终审判决,但二审要想胜诉,就看能否提供更有力的新证据了。此案涉及的利益较大,出售收益和出租收益价值不菲,围绕这近400个车位(库)权属的争夺注定会比较激烈。

  2020年元旦过后,恒通置业提起上诉。记者就其具体诉求两次给恒通置业打电话,对方均没接电话。

  依法依规 维权模式实现“三级跳”

  恒通新城业委会主任梁芳静说,小区从无序到有序、业委会从无到有、维权方式从感性到理性,业主们的探索之路很艰辛,主要分为三个阶段:

  第一阶段是自发阶段。那时业主对小区水电暖配套等极度不满,也曾有过拉条幅短暂堵塞郑开大道的冲动行为,现在看来是非理性的,效果最不好。

  第二是信访阶段。那时业主向水务公司、热力公司、岗李村社区、白沙镇政府、龙子湖公安分局白沙派出所、郑东新区房管局、郑东新区管委会、白沙园区管委会、郑东新区规划局、12345市长热线以及各级信访部门都反映过问题,但是,能解决的问题只是一部分。

  第三是依法维权阶段。这个阶段业委会成员们在问题的一件件解决中看到了理性维权的力量。

  在接受河南青年时报采访时,梁芳静一摞摞地抱出了很多材料。围绕每一个焦点问题,她都会摆出搜集的多方材料。除了法律文书外,很多材料都是业委会通过政府信息公开渠道申请来的。针对记者的每一个提问,她都会用材料来支持自己的观点。

  在学法用法方面,恒通新城业委会甚至邀请各界人士召开过“地下车位权属研讨会”,很多法律方面的专家都应邀前来支招,受到不少人的关注和支持。

  能做到这一步,也是有代价的。“以前我的生活很简单,打理一下生意,美美容、享受享受生活。自从开始跟大家一起维权,生活节奏都变了。”梁芳静自嘲,“这几年老了不少。”

  车位争夺战只是阶段性胜利,留在恒通新城业主们面前的仍然还有不少遗留问题:未建车位问题、断头路问题、高空瓷砖脱落问题等。

高空瓷砖脱落现场及警示标语

  而对自己的生活,梁芳静也有新的计划:“业委会该换届了,我不准备参加下一届竞选,想休息一下,陪陪家人。”

  专家观点

  朱宪辰

  南京理工大学经济学专业退休教授,原经济管理学院应用经济研究所所长、原学院学术委员会主席

  恒通新城小区的案例,主要针对开发交付存在的问题,物业服务中的矛盾纠纷其实绝大多数是因交付环节不到位造成的。因为对小区整体共有部位设施设备没有清晰明确无争议的交验,事后逐渐暴露出诸多问题。

  但要想实现“清晰明确无争议的交验”,几乎是不可能的。因为共有部位设施设备是不是“以次充好,短斤少两”的交验依据,一系列工程技术指标及交验程序通常都没有事先纳入买房合同附件,想查验不可能轻易找到依据。

  开发商缺项漏项、多占业主共有部位的问题,无法通过通常的承接查验清晰明确无争议的交验来解决,要花费不可思议的代价,还要具有兼具建设工程政策法规、技术规范等专业基础能力。

  类似恒通新城维权的成功推进虽然很难,但至少揭示了两点:一是小区投入使用前,事先在房屋买卖合同中约定共有部位设施设备的交验标准参数,务必明确清晰,可核验可追责;二是业主自己变内行太难太艰辛,建议聘请专业第三方进行交验追责。

  李凌

  北京农业职业学院副教授、城乡社区治理研究专家

  幸福的小区是一样的,不幸的小区也有很多相似之处:水、电、气、暖、电梯、停车等问题,产权不清以及小区的公共收益等问题。

  业主与开发商的矛盾,体现在建设质量的遗留问题、公建配套的权属不清等,物业交接查验流于形式。

  交接查验不仅要查验业主的私有财产,也要查验小区的共建设施、公建配套,并把有些配套设施移交给政府相关部门,代替这些部门验收的人要么缺位,要么不专业。

  交接查验缺位,开发商就堂而皇之继续利用产权不明晰的资产获取收益。

  要让千家万户生活在和谐宜居的小区其实并不难:做好交接查验工作,避免建筑质量的豆腐渣工程交给业主;物业管理服务回归本质,做好业务服务和管理,而不是靠侵占公共收益过日子……

  舒可心

  中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作研究会主任、中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员

  恒通新城能够取得这样的成绩,与三个方面的因素是分不开的:一是公平公正的法治环境,二是以梁芳静为代表的有韧劲的热心人物,三是这个小区的业主高度团结。

  不是每一个小区都有梁芳静式的业委会主任,对业主财产权的保护,政府也应当积极作为,不给开发商侵权的机会。

责任编辑:张磊

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